关于商品房买卖中逾期交房的纠纷
基本信息
案由：商品房买卖合同纠纷
原告：崔某
被告：某房地产开发公司
案情摘要
2014年3月，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的坐落于**区房屋一套，建筑面积为**平方米，价款为**元；交房时间为2016年10月前并以书面通知原告办理交房手续；若逾期交房按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金至实际交房之日止：被告应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构中请办理初始登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理产权登记的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金等。随后原告按约定支付了全部购房款，但是被告未按的定时间交付房屋。据此引发了原告要求被告承担逾期交房和逾期办证违约责任之诉。
代理思路
律师接受委托后经多次与当事人沟通案情后认为就该案诉求被告承担逾期交房的问题会得到法院的支持但就逾期办证违约责任可能得不到法院的支持。首先，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。其中，被告就逾期交房的问题已确认，被告公司未按照约定履行交付房屋的义务，则应当按照约定承担相应的违约责任。但是，《商品房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，被告申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期。
案件结果
一、二审法院均支持逾期交房违约金的诉求，未予支持逾期办证的违约金。理由如下：按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，被告公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了被告公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，原告主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据未予支持。
